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Loi Alur : supplément de règles pour les copropriétaires

Posté le 25/03/2015 par Rémi de Pagesimmoweb

La loi Alur a apporté son lot de nouveautés concernant la gestion des copropriétés en France. Nous allons voir ensemble ces nouvelles règles qui depuis un an se mettent en place progressivement avec son vote au Parlement le 20 février. En effet, nombreux sont les français à se loger dans un appartement, et il est courant de se rendre compte qu’ils sont issus de copropriétés, notamment dans les grandes villes. On compte environ 1 million de copropriétés en France, représentant près de 8 millions de logements. Mais qu’en est-il de leur gestion. On se rend compte que les contraintes sont nombreuses. La loi Alur va-t-elle dans le bon sens pour simplifier les choses ?

 

 

copropriété réglement alur Le changement de syndic par vote

De prime abord, il est bon de savoir que lors d’un remaniement de syndic, la copropriété est dans l’obligation de faire appel à plusieurs syndics afin de faire jouer la concurrence pour l’élection de l’un d’entre eux. Le conseil syndical s’occupe alors de réceptionner toutes les offres de contrat.

 

Un nouveau contrat de syndic

Comment sont régis le contrat de syndic et sa rémunération ? La loi Alur met en place un contrat de syndic qui ne renseignera plus le montant des honoraires pratiqués mais seulement leur pourcentage sur la part total des travaux en vigueur, hors taxe. Concernant la rémunération  lié aux frais de gestion de la copropriété, ils sont totalement revus. Les frais de gestion courante étaient apparentés à un forfait annuel fixe, alors que les frais particuliers se soldaient par une facturation à l’unité (le tarif à l’unité étant précisé dans le contrat). Mais des abus de surfacturation (au tarif particulier) sont remontés pour des frais qui au contraire auraient dû figurer dans les frais de gestion courante. Aujourd’hui, la logique est inversée puisque ce sont les frais particuliers qui sont listés et fixés par décret, tandis que le reste des frais, correspondant finalement aux frais de gestion courante, ne peuvent pas être facturés en marge du forfait annuel prévu.

Dans le même temps, et ce depuis ce 25 mars, pour les copropriétés de plus de 15 lots, les syndics devront obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé et dédié au fond du syndicat des copropriétaires.

 

Immatriculation des copropriétés et fiche synthétique

En parallèle, les copropriétés vont être sujettes à l’immatriculation. Chacune d’entre elles devra fournir auprès d’un établissement public plusieurs informations clés sur ses propres caractéristiques : nom, adresse du syndic et de la copropriété, quantité de lots, situation financière, antécédent judiciaire, etc.

règles copropriétaires loi AlurDe plus, les copropriétés font face à une nouvelle règlementation : la fiche synthétique, rédigée par le syndic pour l’acheteur d’un appartement au sein de la copropriété. Elle doit renseigner plusieurs points spécifiques liés à la sphère technico-financière de l’immeuble concerné. Sa mise à jour doit être prévue chaque année. Elle entrera en vigueur dès le 1er janvier 2017 pour les copropriétés supérieure à 200 lots, tandis que celles de 50 lots plus ont une année supplémentaire, et celles en dessous de 50 seront concernées que deux ans plus tard, au 1er janvier 2019.

 

Les fonds de travaux et l'extranet obligatoire

Maintenant, à l’échelle de l’immeuble, de nouvelles règles entrent en vigueur au 1er janvier 2017. Chaque copropriétaire, rattaché à un immeuble dont la construction s’est achevée il y a 5 ans et plus, est sujet à la participation à des fonds de travaux en prévision de gros travaux dont le montant doit excéder les 5% du budget prévisionnel (chauffage, toiture, rénovation énergétique, etc). Un carnet d’entretien de l’immeuble attestera des chantiers entamés sur l’immeuble. Cependant, les petites copropriétés de moins de 10 lots ne sont pas concernées par cette obligation de travaux si et seulement si le vote à l’assemblée générale l’y autorise.

Finalement, depuis cette année 2015, tous les syndics professionnels sont tenus de disposer d’un extranet spécifiquement dédié au dépôt de documents liés à la copropriété. Le but est de donner la possibilité à chaque copropriétaire d’accéder sans frais à ces documents, procès-verbaux d’assemblée, prévisions budgétaires, ou encore au contrat d’assurance de l’immeuble.

 

Il est donc clair que les copropriétés ont été particulièrement la cible d'une nouvelle règlementation depuis le vote du texte de la loi Alur en février 2014. Même si les délais d'entrée en vigueur de nombreuses mesures sont encore larges, la gestion des copropriétés est soumise à de nouvelles règles qu'il va falloir suivre à la lettre.

Commentaires

Catherine Posté le 27/03/2015

Bonjour,

Notre Syndic nous facture l'extranet de l'ordre de 1,80 environ par trimestre. Je trouve cela dommage.
De plus, j'ai entendu dire que désormais lorsque un propriétaire vend son lot, le nouvel acquéreur ne lui remboursera plus les fonds engagés et cela quelque soit le montant.....je trouve cela très injuste.

Benoît Posté le 27/03/2015

Effectivement, chaque copropriétaire doit désormais pouvoir accéder à son extranet gratuitement, et ce depuis le 1er janvier 2015. Libre accès au règlement, compte-rendu d'assemblée générale, budget prévisionnel, etc.